Det var i de dager jeg gikk rundt i Bergen by og kulset, på denne besynderlig tid der enhver ville ha problemer med å selge sin to-roms til tross for at den jevne markedspris var under 5 000 kroner per kvm. Vi snakker naturligvis om det tidlige nittitall! På en visning møtte vi en eiendomsutvikler, som snakket varmt om serielånets fortreffelighet, et lån som gjorde at du kunne betale ned lånet ditt fort, men smertefullt? Serielån til et studentpar med en markedsrente opp mot 15% høres litt brutalt ut, men det var et annet marked, en annen tid.
En to-roms ble imidlertid kjøpt og et annuitetslån ble inngått. Et annuitetslån innebærer at man betaler en fast sum hver måned i hele lånets løpetid. Det vil si at man betaler relativt sett mest renter først, og mest avdrag på tampen av lånets løpetid. Ettersom forhåpentligvis både økonomien, lønningene og prisnivå skrider frem, vil den reelle lånebyrden falle for hvert år som går, ettersom det nominelle beløpet vil være det samme.
Serielån gått av moten?
Det er ingen overdrivelse å si at serielånet har gått betydelig av moten de siste årene, men et serielån betyr at man betaler samme avdrag hvert år, samt rentene på lånet. Har man da et lån på 2,4 million og en nedbetalingstid på 20 år blir det 120 000 i året, eller 10 000 i måneden kun i avdrag. Men det første året, med f.eks. 5% rente, vil man da måtte betale 20 000, 10 000 i renter (5%/12*2,4 mill) og 10 000 i avdrag. Det siste året betaler man imidlertid kun 10500, fortsatt 10 000 i avdrag, men da kun 500 i renter: (120000 (gjenstående lån etter 19 av 20 år) * 5%/12 = 500.) Her faller også det nominelle beløpet til lånebetjening hvert år. Det som er i større grad i motebildet er avdragsfrihet, som jo betyr at man betaler kun renter. I vårt eksempel ovenfor da 10 000 i måneden hver måned, inntil man bestemmer seg for å betale avdrag, når f.eks. lønnen og gjeldsbetjeningsevnen har økt.
Det interessante er hva som skjer i et scenario der renten øker fra f.eks. 2% til 5%., som nå? I et nytt serielån på 2,4 mill. ville man få utgiftene økt fra 14 000 (10 000 avdrag + 4000 renter) til 20 000 (10 000 i renter), en økning på 43%. I et annuitetslån ville økningen være fra 12 150 til 15 850, en økning på ca. 30%. Et lån med avdragsfrihet ville gitt en økning i månedlig utgift på 6000, fra 4000 til 10 000, en økning like stor som oppgangen i rentene: 150%.
Men vent nå litt, bare renteøkningen fra 2 til 5% utgjør jo 6000, hvordan kan den månedlige utgiften til annuitetslånet bare stige med bare litt mer enn det halve?
Jo, dette er annuitetslånets magi, når rentene stiger, stiger månedsbeløpet, men avdragsprofilen skyves også på, slik at man betaler mindre avdrag, mer renter nå, og mer avdrag mot fondets utløpstid. Slik sett demper annuitetslånet effekten av renteoppgang – og rentenedgang: Da må du betale mer avdrag nå, noe som tvinger deg til litt mer sparing når du har råd… Norske husholdninger er eksponert mot et stigende rentenivå, de fleste av oss har flytende rente. Avdragsfrihet gjør at man også får full eksponering mot denne renteoppgangen. Et annuitetslån gir en viktig «støtpute» og vil være en stabilisator i privatøkonomien. Har man ikke råd til et annuitetslån med eventuell lang nedbetalingstid på drømmeboligen, er det kanskje like greit å vente på en rimeligere bolig?
